Con la campagna dichiarativa relativa al periodo d’imposta 2025, assume particolare rilievo la disciplina fiscale applicabile agli immobili detenuti all’estero da soggetti fiscalmente residenti in Italia. La normativa, infatti, prevede una serie di regole che incidono sia sul monitoraggio fiscale sia sulla determinazione del reddito imponibile ai fini IRPEF, introducendo un meccanismo di coordinamento tra l’IVIE e l’imposta sul reddito che presenta numerose analogie con quello già previsto, per gli immobili situati in Italia, tra IMU e IRPEF.
I contribuenti residenti nel nostro Paese che possiedono immobili situati fuori dal territorio nazionale sono, in linea generale, tenuti al pagamento dell’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero). L’imposta è dovuta anche da enti non commerciali e società semplici residenti in Italia soggetti agli obblighi di monitoraggio fiscale previsti dall’articolo 4 del D.L. n. 167/1990. Essa è calcolata applicando, nella generalità dei casi, l’aliquota dell’1,06% sul valore dell’immobile, mentre per le abitazioni principali di lusso e le relative pertinenze trova applicazione l’aliquota ridotta dello 0,4%. L’imposta è determinata in proporzione alla quota e al periodo di possesso dell’immobile e non è dovuta qualora l’importo complessivamente determinato non superi i 200 euro. Dall’IVIE può inoltre essere detratta, fino a concorrenza dell’imposta dovuta in Italia, l’eventuale imposta patrimoniale già versata nello Stato estero in cui è ubicato l’immobile.
Uno degli aspetti più rilevanti della disciplina riguarda il cosiddetto effetto sostitutivo IVIE/IRPEF. Il legislatore ha infatti stabilito che, analogamente a quanto avviene per gli immobili situati in Italia assoggettati a IMU, anche gli immobili detenuti all’estero e soggetti a IVIE beneficiano, in determinate circostanze, della non imponibilità ai fini IRPEF del relativo reddito fondiario. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tale previsione realizza una sostanziale equiparazione tra IVIE e IMU, con la conseguenza che gli immobili esteri non locati, così come le abitazioni principali di lusso, non concorrono ordinariamente alla formazione del reddito imponibile IRPEF. Diversa è invece la situazione degli immobili concessi in locazione, per i quali continua a trovare applicazione la tassazione ordinaria del reddito prodotto.
Nel caso degli immobili semplicemente tenuti a disposizione, occorre distinguere il trattamento fiscale adottato dallo Stato estero. Qualora il Paese in cui è ubicato l’immobile non assoggetti quest’ultimo ad alcuna imposizione, il contribuente italiano non è tenuto a dichiarare alcun reddito in Italia, permanendo tuttavia l’obbligo di compilazione del quadro RW ai fini del monitoraggio fiscale e della liquidazione dell’IVIE. Diversamente, se lo Stato estero tassa l’immobile sulla base di valori catastali o criteri analoghi, il relativo reddito deve essere riportato anche nella dichiarazione italiana mediante la compilazione del quadro RL, oltre al quadro RW. In questa ipotesi le eventuali imposte pagate all’estero possono essere recuperate attraverso il credito d’imposta previsto dall’articolo 165 del TUIR, previa compilazione del quadro CE.
Per gli immobili concessi in locazione il legislatore ha previsto regole differenti. Se il reddito derivante dalla locazione non è assoggettato a imposizione nello Stato estero, in Italia deve essere dichiarato il canone percepito ridotto forfetariamente del 15%, compilando sia il quadro RW sia il quadro RL. Qualora, invece, il reddito sia già tassato all’estero, nella dichiarazione italiana deve essere indicato il reddito netto assoggettato a tassazione nello Stato estero, cioè al netto delle spese fiscalmente riconosciute dalla legislazione locale. Anche in tale circostanza il contribuente può beneficiare del credito d’imposta per le imposte assolte all’estero, evitando così fenomeni di doppia imposizione internazionale.
Dal punto di vista dichiarativo, particolare attenzione deve essere riservata al rigo RL12 del Modello REDDITI PF 2026, destinato all’indicazione dei redditi relativi agli immobili situati all’estero. Tale rigo deve essere compilato ogniqualvolta lo Stato estero assoggetti a tassazione un immobile non locato (ad eccezione dell’abitazione principale non di lusso) oppure quando l’immobile sia concesso in locazione, indipendentemente dal regime fiscale applicato all’estero.
Il campo 1 del rigo RL12 è riservato ai redditi degli immobili non locati soggetti a IVIE e delle abitazioni principali di lusso. Per tali immobili continua ad operare l’effetto sostitutivo IVIE/IRPEF e il relativo reddito, pur essendo indicato in dichiarazione, non concorre alla formazione del reddito complessivo, essendo riportato esclusivamente nel rigo RN50. Qualora l’immobile non sia assoggettato ad alcuna tassazione nello Stato estero e non abbia prodotto redditi, tale campo non deve essere compilato. Il campo 2 è invece dedicato ai redditi degli immobili locati. In particolare, deve essere indicato l’85% del canone percepito se il reddito non è tassato all’estero, ovvero il reddito netto dichiarato nello Stato estero qualora questo sia già stato assoggettato a imposizione locale.
Il riconoscimento del credito per le imposte pagate all’estero rappresenta uno degli strumenti fondamentali per evitare fenomeni di doppia imposizione. Il credito, disciplinato dall’articolo 165 del TUIR, spetta purché le imposte siano state pagate a titolo definitivo o divengano definitive entro i termini previsti dalla normativa. L’importo detraibile è comunque limitato alla quota di imposta italiana riferibile al reddito prodotto all’estero e richiede la compilazione del quadro CE della dichiarazione. La disciplina consente inoltre, in specifiche circostanze, di utilizzare il credito anche quando il pagamento definitivo intervenga entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta successivo.
In conclusione, la disciplina degli immobili detenuti all’estero richiede una valutazione puntuale sia del trattamento fiscale applicato nel Paese in cui è ubicato l’immobile sia della sua destinazione (immobile a disposizione oppure locato), poiché da tali elementi dipendono gli obblighi dichiarativi, la corretta compilazione dei quadri RW, RL e CE e la possibilità di beneficiare del credito d’imposta per le imposte assolte all’estero. Una corretta analisi della singola posizione consente di evitare errori dichiarativi e di applicare correttamente il complesso coordinamento tra IVIE e IRPEF previsto dalla normativa italiana.
Casale Monferrato, lì 21 luglio 2026
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